ВОЗВРАЩЕНИЕ СМЫСЛОВ
Как вернуть историческому центру Самары статус премиального района
2 409
,
Исторический центр Самары давно утратил свою премиальность и привлекательность при выборе места жительства и слывет деградирующей территорией. Сюда не стремятся переехать, вложив деньги в квартиру или дом, современные самарские купцы предпочитают возводить свои хоромы на просеках или по оврагам.
Почему люди предпочитают вкладывать деньги в строительство на окраине города, в то время как исторический центр Самары пустует? Как вернуть историческим зданиям города функцию, которой они обладали изначально — функцию настоящего премиального жилья и избежать ошибки, которые допустили при реставрации центра в Казани. На эти и другие вопросы отвечает исследование архитектурного дуэта Александра Шуткина и Иры Фишман «Историческая среда Самары: Возвращение смыслов».
Существующие типы жилой застройки в Самаре
— Социальное жильё. Застройка эконом-класса на периферии города — Кошелев-проект, Южный город. При строительстве применяются дешёвые типовые решения, а планировки зачастую меньше, чем в «хрущёвках».
— Жилье среднего (бизнес) класса — 5-я просека, Постников овраг. Применяются типовые планировочные решения. Повышенная плотность застройки, чтобы выжать максимальную выгоду из предоставленного земельного участка. Отсутствие в подавляющем большинстве для застройки данного типа новых инфраструктурных объектов. Ориентация на использование личного автомобиля и практически полное отсутствие возможности его хранения. Из-за высокой плотности жилья отсутствуют организованные местные сообщества — жители не знают друг друга даже в пределах одного этажа, не то что подъезда.
— Жилье элитного класса в центре — это точечная застройка в исторической части города. Часто такие же типовые планировочные решения квартир, как и в предыдущих типах застройки, но увеличенные в суммарной площади помещений. К примеру, высота потолков в квартирах знаменитого «Евроквартала» 2,6 м, окна — 1,5х1,5 м, как в обычной «хрущёвке». О количестве квартир на подъезд говорить не приходится.
Как правило, благоустройство придомовой территории в таких домах минимально или вовсе отсутствует из-за того, что новое строительство занимает весь участок, «захваченный» у сложившейся городской среды. Отсюда и невозможность устройства новых объектов необходимой инфраструктуры, а жители этих домов, естественно, водят детей в старые школы и детские сады. Частое отсутствие детских площадок компенсируется наличием набережной, городских скверов и площадей. Выбирают данный тип жилья именно за близость к ключевым городским объектам инфраструктуры (набережная, театры, вузы, кафе и рестораны и т.п.)
— Жилье элитного класса на периферии — усадебная застройка на месте бывших дач, санаториев и лесных территорий. Обладает многими положительными характеристиками — свободная планировка и минимум регламентов для строительства, малое количество соседей и конфликтов интересов. При этом полная зависимость от личного автотранспорта и городских пробок, отсутствие объектов городской инфраструктуры. Менталитет диктует необходимость наличия высокого забора — чем выше, тем элитнее, как следствие, сообщество местных жителей в таких «массивах» складывается очень тяжело или вовсе не складывается. Уличная среда отсутствует, несмотря на смену формата бывших дач и их превращение постоянное место жительства, дачная просека так и не стала городской улицей.
Характеристики элитной новой и усадебной исторической застройки
Тем не менее, если сравнить усадебную застройку «средней элитности» на просеках с исторической усадебной застройкой в центре города, мы увидим много общих положительных характеристик:
— большая жилая площадь;
— узкий круг соседей и смежных интересов;
— наличие участка рядом с домом;
— собственное место для парковки автомобиля.
Но вместе с тем застройка в структуре исторического центра будет иметь некоторые существенные преимущества:
— развитая городская инфраструктура в шаговой доступности: транспорт, школы, детские сады, театры, вузы, кафе, магазины и т.д.;
— открытость и общественная безопасность за счёт живой уличной среды;
— центральные коммуникации;
— уникальная историческая среда.
Таким образом, застройка в центре города как минимум обладает многими конкурентными преимуществами в сегменте элитного жилья, однако на реальном рынке недвижимости ситуация выглядит несколько иначе.
Рыночная стоимость жилья
Квартира в новостройке в Самарском районе стоит в более чем в 3 раза дороже квартиры в историческом особняке — 14,5 миллиона рублей против 4,5 миллиона за 108 м². При одинаковой площади характеристики квартиры в новостройке больше похожи на советское массовое жильё: низкие потолки, стандартные пластиковые окна, страшненький фасад, который облупится через несколько лет после постройки, унылый подъезд с огромным количеством незнакомых соседей и бесхозный двор.
Квартира той же площади на 2-м этаже в двухэтажном особняке на Льва Толстого, 118 имеет высоту потолков 3,75 метра, камин, огромные окна (причём по паре на каждую комнату), дубовый паркет, парадный подъезд на 4 соседей с идеально сохранившейся цветной метлахской плиткой на полу и чугунной лестницей, закрытый уютный двор. Красивая картинка, но нужно справедливо заметить, что часто такому историческому дому ещё требуются определенные вложения. Однако с большой вероятностью разница в стоимости в 10 миллионов рублей с лихвой покроет эти предполагаемые расходы на ремонт.
Если же сравнить стоимость домов целиком — элитную застройку на периферии и историческую усадебную застройку, то перевес в цене опять будет в сторону нового жилья на периферии. Так, например, коттедж площадью 450 м² на 9-й просеке с участком 14 соток сегодня можно купить за 29 миллионов рублей. Равноценный по площади дом-усадьба в историческом центре — Льва Толстого, 118, с учетом выкупа всех помещений по рыночной стоимости (четыре квартиры + кафе и участок пять соток) может стоить около 18 миллионов рублей. Разница — те же 10-11 миллионов рублей.
Еще один пример. Новый коттедж на Степана Разина, 75, построенный по правилам исторического центра — без забора, с центральным фасадом на улицу и с уютным двориком на несколько соседей. Этот двухэтажный дом, расположенный в 200 метрах от набережной Волги, общей площадью 256,5 м², с цокольным этажом, четырьмя жилыми комнатами, гаражом на две машины, видом на Волгу, правом собственности на дом и участок в 1,5 сотки стоит 23 миллиона рублей.
Коттедж на 3-й просеке с аналогичной удаленностью от Волги площадью 200 м на участке в 8 соток продается за 26 миллионов. Можно условно отнести небольшую разницу в три миллиона к разнице в площади домов и участков, на которых они расположены. Но факт остается фактом — стоимости сопоставимы.
Если посмотреть на карту нашего города, можно сравнить площадь исторического центра и территории, где сейчас возникает новое строительство усадебного типа. Площадь исторического центра составляет примерно 1/5 этой территории. А это значит, что частные инвестиции в периферию могли бы быть направлены на развитие и восстановление центра города. Иными словами, территория исторического центра имеет достаточно преимуществ и ёмкость рынка достаточна, чтобы освоить эту территорию. Однако этого не происходит.
Исторические здания находятся в заложниках ситуации, когда денег на их достойное содержание у администрации города нет, а жители, взвешивая все свои потенциальные риски, инвестировать в собственное жильё не спешат. По ряду причин. Во-первых, отсутствие перспективы и гарантий сохранения инвестиций – на участок может «зайти» крупный застройщик и все затраты и хлопоты коту под хвост. Во-вторых, трудности с межеванием и оформлением в собственность земельных участков под исторической застройкой, в третьих, невнятная политика органов охраны памятников культурного наследия, в четвертых, частые пожары и так далее.
Однако при установке чётких регламентов и принятии ПЗЗ, защищающих историческую среду как уникальный бренд Самары, те же самые застройщики найдут способ извлечь выгоду от продажи уникальных и по-настоящему элитных квартир в отреставрированном ими для этих целей историческом здании. Спрос на такого рода жильё не заставит себя ждать — видя, что объекту культурного наследия обеспечены охрана и поддержка, обеспеченные люди будут готовы вкладывать деньги в покупку подобного жилья.
Если же речь идет о действительно ветхом и аварийном жилье, которое в центре, безусловно, присутствует, то в этой ситуации обеспечить сохранение на его месте застройки типа «городская усадьба» должна, разумеется, власть. Власть, принявшая соответствующие ПЗЗ и диктующая застройщику или частному лицу, что именно он вправе строить на этой земле после сноса ветхого дома, а не принимающая недальновидные решения под диктовку застройщика.
Почему мы настаиваем на том, что исторические городские усадьбы должны оставаться именно городскими усадьбами — то есть жилыми домами, а не превращаться в исключительно общественные здания, станет ясно, если рассмотреть несколько ярких отрицательных примеров, когда этот тезис отвергался.
Отрицательные примеры развития исторического центра других городов
Плачевные результаты неверно выбранных стратегий развития территории исторического центра мы можем наблюдать неподалеку — в Казани. Их прекрасно описал в своей статье казанский архитектор «в отставке», ИТ-бизнесмен Михаил Каплан. К 1000-летию города была осуществлена «санация обширных трущобных районов старого казанского центра… Весь район улицы Федосеевской, вся Дегтярка, вся Суконка и остатки Мокрой слободы под Кремлем были властной рукой снесены в течение недели и засыпаны песком в 2002 году. Жители этих «трущоб» получили жилье в новостройках, а инвесторы начали застройку этих территорий новыми офисными, жилыми и общественными зданиями. Однако в Суконной и Дегтярной слободах строительство остановилось. И вот уже 12 лет там не светятся окна, не зовут в сумерках с улицы детей, не жарят перемячи, не отряхивают с яблонь плоды, потому что там больше не живут люди. Там — пустыри».
Другая ошибка Казани — реставрация ради реставрации. В рамках подготовки к тысячелетию города из памятников архитектуры в историческом центре люди также были выселены, а сами здания за бесценок проданы частным инвесторам с обязательством восстановить фасады. Чтобы гостям города было приятно смотреть на новенькие фасады. Фасады были успешно восстановлены. На этом, как говорится, мысль останавливается — у кого-то кончились деньги, кто-то не может «придумать» функцию этому сооружению, у которого, несмотря на прекрасный фасад, абсолютно убитые коммуникации, гнилые перекрытия, а порой, отсутствуют еще какие-либо стены, кроме фасадной и сквозь новенькие рамы окон просвечивает заброшенный двор со строительным мусором.
Итоги такого подхода — «казаться, а не быть» — хорошо описывает комментарий местной жительницы к статье Каплана: «Я возвращалась домой с работы по Баумана, и на всей улице вечером осенью никого, кроме бродячих собак и двух крыс…Темные дома с пустыми нарисованными на фанере окнами… а вообще жилых домов на улице осталось: сталинка «шершавчик» в конце Баумана и три постперестроечных дома в начале… Всё. На целой улице!»
Тот же автор описывает интересный случай на лекции урбанистов из Барселоны в Москве, где на вопрос от москвичей: «А как у вас поступают с ветхим фондом? Сносят?» испанец не мог сразу понять вопроса, а когда ему объяснили, что это старинные, обветшавшие дома, он, выглядя смущённым, ответил: «Испания не такая богатая страна, как Россия, мы просто ремонтируем».
Положительные примеры развития
А теперь посмотрим положительные примеры, когда исторические здания сохраняют свою исходную функцию городского жилья.
Любопытный пример из самой западной точки страны: как в Калининградской области живут старинные немецкие особняки в новых русских руках. Именно здесь отлично работает закон преемственности масштаба застройки. Уцелевшие после войны районы Калининграда, застроенные немецкими усадьбами, стали основной туристической достопримечательностью города.
Сейчас в большинстве этих особняков живут довольно состоятельные семьи, содержащие их в прекрасном состоянии, и даже при ремонте кровли на неё кладут не дешёвый профнастил, а тяжёлую глиняную черепицу, дабы не нарушать драгоценной атмосферы среды. Примечательно, что строящиеся в этих районах новые виллы выдерживаются и по масштабу, и по стилистике с историческими соседями. На вопрос, есть ли какие-то регламенты, регулирующие эту застройку, местные жители отвечали, что они о таких не слышали, скорее, владельцы земли сами следуют негласным канонам, продиктованным сложившимся историческим окружением.
Никому и в голову не придет снести парочку «обветшавших» немецких вилл и построить на их месте 34-этажного монстра из стекла и бежевой штукатурки. Почему же этой очевидной преемственности не происходит в Самаре?
При очевидной схожести масштаба и характеристик застройки города-курорта Светлогорска с застройкой самарских просек несложно заметить небольшое, но очень существенное различие: светлогорские и калининградские виллы не отгорожены от улиц трёхметровыми глухими заборами, максимум — прозрачными коваными оградами. Эти усадьбы так или иначе формируют уличную среду, в которой приятно и безопасно находиться. Опять преемственность.
Тбилиси — совсем небогатый город, тем не менее муниципальные власти находят средства для реставрации живописных исторических кварталов. Причём реставрация здесь ведется не от фасадов, как в Казани, а от сути: посреди старинных улочек роются траншеи и прокладываются новые инженерные коммуникации, меняются кровли, окна и двери, причём, как пишет Михаил Каплан, пластиковых рам нигде не заметно — окна ставят деревянные.
Вот улица Руиси в районе Авлабар.
Как поступают с жильцами? На этот случай у города есть маневренный фонд, где они пережидают время ремонта, а затем благополучно возвращаются по старому месту жительства. Именно поэтому в Тбилиси до сих пор можно сделать вот такое жанровые фото прямо на улице.
Ведь именно ради этого туристы приезжают в города — ради неповторимой атмосферы, которая невозможна без местных жителей, а не ради красивых фасадов, которые являются не сутью, но одной из составляющих этой атмосферы. Когда проходишь мимо выходящей на улицу арки традиционного самарского дворика и заглядываешь в неё, душу греет развешенное по двору на верёвках бельё, ребёнок, патрулирующий территорию на трёхколесном велосипеде, сидящие на крыльце бабушки в цветастых платках, дымящийся посреди двора мангал, окружённый добрыми соседями, и накрытый стол. Проходишь и думаешь: надо же, как можно спокойно и мирно жить прямо в центре города-миллионника.
Авторы: Александр Шуткин и Ира Фишман
Фото: предоставлено авторами и Алей Шариповой. На главной иллюстрации фото Алексея Авдейчева.