План капитального зонирования

Олег Никитенко: «Это должны быть идеи, в которых верит большинство жителей города»

 631

Автор: Евгения Новикова

Директор «Октогона» Олег Никитенко подробно рассказал «Другому городу» о принципах, на которых построен новый план УГООКН по развитию исторического центра Самары.

— Самара давно нуждалась в плане развития исторического центра, но до сих пор его не было. Почему?

— Потому что никогда не было понятно, из какой позиции его писать: охранительной? разрешительной? формального исполнения обязанностей и полномочий по охране? Или смотреть, как бы застройщики не переборщили, но в целом все разрешать? Ни одна из крайних позиций не является правильной.

Сегодняшняя идея управления: если не развивать исторический центр, он деградирует окончательно, но при точечном подходе к реставрациям и ремонтам для его обновления не хватит и ста лет. Должен быть запущен механизм саморазвития территории. Но по каким правилам? У государства все просто: либо оно берет все на себя, либо полагается на рынок. А рынок, что бы он ни говорил про комплексное освоение, все равно видит точечно: квартал, а в нем — оптимальное с точки зрения расселения место. Это естественно.

Проблема в том, что даже если я буду патриотом и, расселив участок, построю на нем двух-трехэтажный дом, сохранив конструкцию двора, и как-то выйду в ноль, у меня нет никаких гарантий, что рядом кто-то не поставит дом в 30 этажей. От параметров, предусмотренных зонированием, всегда можно отклониться, сославшись на обманутых дольщиков или кризис. Охранные зоны можно оптимизировать, тем более что часто они накладываются друг на друга, имеют взаимоисключающие регламенты.

Трансгруз
Источник фото

Статус исторического поселения предполагает другой уровень регулирования всей исторической территории. Да, регламент во многом охранительный, но он позволяет выровнять территорию, накрыть ее всю общими требованиями. Изменения в ПЗЗ должны согласовываться с федеральным Минкультуры. Это высокая гарантия того, что мой сосед не злоупотребит своими возможностями и не загубит перспективы землепользования и развития на целом квартале. Это путь к тому, чтобы вся земля была капитализирована одинаково.

Сегодня приходит инвестор, берет участок квартала, строит на нем 20-30 этажей и блокирует таким образом остальную территорию. Вся оставшаяся земля стоит ноль, поскольку на участке выбираются все нормативы. Максимум капитализации приходится на 60 соток из трех гектаров, что неправильно, поскольку лишает историческую часть города экономической основы развития. Мы должны выровнять эти условия, чтобы вся земля в исторической части стоила одинаково. Да, в среднем она будет стоить дешевле, чем сейчас в некоторых отдельных точках. Но сейчас используется только 10% территории для развития и застройки. Задача – чтобы использовалось 90%.

Немаловажно, что если все будут понимать, что огромные конструкции возвести нельзя, то меньше будет и пузырь ожиданий сегодняшних собственников, которые, зная масштаб инвестиций, зачастую ждут от расселения огромных денег.

Мы предполагаем следующий порядок действий. Сначала определяются границы исторического поселения – эту работу должны закончить до апреля. Потом формируются требования к регламентам в историческом поселении, мы получаем статус поселения, корректируем ПЗЗ и затем, поскольку у нас много зон вокруг памятников, формируем на территории поселения объединенные охранные зоны. В них, по большому счету, еще раз воспроизводятся регламенты, применяемые к поселению. Историческое поселение и объединенные охранные зоны – две разные процедуры, но мы рассматриваем их в комплексе, потому что в ином случае есть риск, что они будут друг другу противоречить.

— Объединенные зоны могут быть квартальными?

— Они могут быть даже сплошными. Все зависит от того, как будут сформулированы требования к регламентам исторического поселения. Для одних кварталов требования могут быть жестче, для других мягче, для третьих еще мягче. Сколько будет таких «поясов», столько же резонно сделать и объединенных зон, чтобы не было «наложения» регламентов. Тогда все будет четко: открываешь регламенты – там описаны объемные и пространственные ограничения, основанные на сохранившейся квартальной и дворовой застройке и видовых характеристиках. Открываешь ПЗЗ – там то же самое. Открываешь зоны, и там то же самое. Если я хочу отклониться от этих требований, надо вносить изменения во все эти документы. А это будет очень трудно.

Усадьба Когана
Источник фото

Все эти механизмы вместе должны обеспечить однородность застройки и сохранение среды, которая существует в двух ипостасях. Одна – это сохранившиеся памятники и ценная градоформирующая застройка. Вторая – это нарезка, вплоть до улицы Полевой сохранившаяся квартальная сетка, ширина улиц, объемы на перекрестках, сохранившиеся объемно-пространственные решения – пропорции между шириной улиц и параметрами фасадов. Важна конструкция перекрестков – где-то они прямые, где-то со скошенными углами. Это тоже историческая среда. Пусть старые строения будут снесены и построены новые, но профиль улицы и ее масштабы должны сохраняться.

Основной ресурс развития – середины кварталов. Там меньше ограничений, там можно прокладывать сети, что не всегда возможно в створе улиц.

— Как это может изменить бизнес застройщиков? Они должны будут осуществлять квартальную застройку, создавать пулы инвесторов?

— Нет, стройка может быть любой по масштабу, но она должна быть в тех параметрах, которые сохраняют среду. Да, девелоперам придется учиться работать с небольшими проектами. У них такого навыка нет, они привыкли к большим цифрам. С другой стороны, изменения в законодательстве о долевом строительстве все равно подталкивают их к этой модели.

О квартальной застройке можно будет говорить, если доходы населения подрастут и условная верхняя страта среднего класса задумается о том, чтобы с Солнечной переехать в центр. Дешевым он не будет никогда, но и сверхдорогим не будет, у нас просто нет столько покупателей. Комфорт-плюс, скажем так.
Конечно, будет недовольство, кто-то скажет, что это избыточные ограничения. Возникают инфраструктурные задачи, множество вопросов об инвентаризации, капремонты зданий и так далее. Но главное, что статус исторического поселения становится основой правил игры, создает основу для планирования кварталов, для равномерной капитализации недвижимости.

— У общественных слушаний, которые запланированы, есть юридическая сила?

— Формально в процедуре получения статуса поселения слушаний нет. Но мы считаем, что пока преимущества исторического поселения не донесут до жителей и до бизнеса, эффективно их использовать не получится. Кончится саботажем – в момент, когда УГООКН подготовит документацию и область пойдет с ней в Минкультуры, появится профсоюз застройщиков или граждане, которым объяснили, что они теперь неинтересны для расселения, начнут жаловаться и протестовать. Поэтому должно быть не просто обсуждение, а широкая просветительская кампания. На первый взгляд, историческое поселение выглядит как набор строгих запретов, которые задушат все стройки, и этим очень легко манипулировать. Увидеть долгосрочный эффект не так просто. Поэтому, несмотря на отсутствие законодательного требования общественных обсуждений, они есть в плане.

Дом Рыжова
Источник фото

— Что если статус исторического поселения будет региональным?

— Тогда все вопросы решаются на уровне областного правительства. Если это историческое поселение регионального значения, требования к регламентам поменять проще, хотя тоже нелегко – губернатора надо убедить. Но есть минус. При региональном уровне поселения объединенные охранные зоны можно сделать только в отношении ОКН регионального значения. Федеральные ОКН могут остаться каждый со своей зоной. Они достаточно жесткие, отклоняться от них тяжело. Костел, например, несколько кварталов накрывает. Это не будет универсальным решением для города.

Когда разговариваешь с авторами проектов зон охраны федеральных памятников, спрашиваешь: почему такие запретительные регламенты? Они отвечают: у вас в местных нормативных актах нет гарантий равномерности, вот мы и делаем их избыточными, на всякий случай. Когда будет понятно, что требования к регламентам накрывают все 140 кварталов, то при формировании объединенных зон охраны появятся основания пересмотреть чрезмерно жесткие запретительные механизмы. Это позволит построить, например, трех-четырехэтажный дом в зоне регулирования застройки вокруг федерального памятника – а сегодня там нельзя строить ничего, значительные территории заморожены для строительства и реконструкции.

Это выражается не только в запрете многоэтажного строительства. Например, проведение сетей в частный дом без канализации – реконструкция, запрещенная в зоне охраны. Или требование к воссозданию домов в охранной зоне вместо строительства новых на месте разрушенных, что сильно удорожает проекты.

— Что будет с уже начатыми проектами?

— Если есть разрешение на строительство – ничего. Что касается планов застройщиков, то, мы надеемся, что в проекте разработки регламентов они будут учтены. На самом деле, после введения многих ограничений последних лет, в центре Самаре выдается не так много разрешений на строительство. И это тоже не очень хорошо, потому что уж если застройщики их получают, то это крупные знаковые объекты – строить так строить. Большая проблема – спящие стройки, проекты, которые очень медленно разрабатываются, расселяются, проектируются. Они могут оказаться в ситуации новых для себя правил. Безусловно, и границы поселения, и регламент, и охранные зоны – все предмет обсуждения. Власть не должна настраивать против себя ни бизнес, ни горожан. Это должны быть идеи, в которых верит большинство жителей города.

Подробно о плане УГООКН

Список приоритетных объектов культурного наследия для полного и частичного расселения

Фото обложки отсюда

Следите за нашими публикациями в телеграме на канале «Другой город»ВКонтакте и Facebook