Эксперты о смене зонирования территории пяти кварталов СОФЖИ
2 601
В понедельник, 16 января, в Самаре пройдут слушания по смене зонирования территории проекта “Пять кварталов”. Мы решили вспомнить, что это за проект, разобрались, какой вопрос выносится на слушания, и собрали мнения самарских экспертов в области архитектуры и недвижимости по поводу этой градостроительной инициативы.
Слушания по смене зонирования территории в границах улиц Молодогвардейской, Красноармейской, Галактионовской, Рабочей, Ленинской, Садовой, Льва Толстого организованы в центре творчества Медико-технического лицея на Больничной, 1. Начало слушаний 16 января 2017 года в 18:00.
Напомним, речь идёт о концепции реновации исторической среды в границах улиц Молодогвардейской, Красноармейской, Галактионовской, Рабочей, Ленинской, Садовой, Льва Толстого. Концепция предполагает строительство на территории в 27 гектаров в Ленинском районе многоквартирных домов переменной этажности от 3 до 11 этажей.
Срок реализации проекта, по расчётам авторов, — 5-7 лет. На реализацию проекта потребуется около 25 миллиардов рублей, причем более 80% — это частные инвестиции, в том числе 510 миллионов рублей облигационного займа.
Территория пяти кварталов поделена на лоты, каждый из них предложат инвесторам на конкурсной основе. В каждом лоте можно построить среднем от 5 до 15 тысяч м² жилья и коммерческой недвижимости.
Историческая застройка кварталов будет снесена за исключением 39 объектов культурного наследия, которые достанутся инвесторам в нагрузку к лотам. Под каждым кварталом создадут сплошное паркинговое пространство общей вместительностью на 2000 машино-мест. Реализация проекта началась с квартала в границах улиц Садовой, Льва Толстого, Самарской и Красноармейской, жители которого уже частично расселены.
На предстоящих публичных слушаниях самарцам будет предложено выразить свое отношение к высотному строительству в историческом центре, проголосовав за или против изменений в правила застройки и землепользования по участку площадью 23 гектара в Ленинском районе.
Сейчас территория пяти кварталов имеет правовой статус зон Ц-1 и Ж-3, не позволяющий на законных основаниях (без дополнительных согласований) возводить в пределах исторической части города многоквартирные дома выше четырёх этажей.
Поскольку проект “Пять кварталов” предполагает строительство жилья переменной этажности от трёх на красной линии до 11 в центре квартала, мэрия, предлагает изменить статус территории на Ц-3 (зона обслуживания населения местного значения). Первым пунктом в разрешённых видах использования земельных участков этой зоны значатся “многоквартирные дома свыше трёх этажей”. Ознакомиться с действующими ПЗЗ Самары можно по ссылке, посмотреть, как это выглядит на карте, — на муниципальной геопортале.
— В конце прошлого года (2016) по территории пяти кварталов были внесены изменения в генеральный план. Функциональные зоны изменённого генерального плана позволяют изменить Правила землепользования и застройки на общественно-деловую зону (зоны группы Ц). В данном случае СОФЖИ просит изменить территорию пяти кварталов на Ц-3.
Следует отметить, что территория пяти кварталов относится и по генеральному плану, и по Правилам застройки и землепользования к исторической планировочной зоне, что подразумевает особое регулирование градостроительной деятельности на данной территории, а именно Правилами застройки и землепользования для исторической планировочной зоны предусмотрена специальная зона Ц-1, дающая возможность сохранения и щадящего развития исторической среды, сохраняя идентичность и культурные коды исторической среды города Самары.
Зона Ц-3 не предполагалась для применения в границах исторической планировочной зоны, т. к. не имеет признаков зоны с особым регулированием градостроительной деятельности, а именно ограничений, позволяющих сохранять историческую среду.
Чтобы понять, что происходит, следует разобраться, чем привлекательна зона Ц-3. Первое и самое главное — отсутствие параметрических ограничений. Т.е. мы видим, как все основополагающие документы — генеральный план и Правила застройки и землепользования — подгоняются под проект «Пять кварталов», спроектированный в нарушение основных документов, определяющих развитие города.
Данное изменение неминуемо приведёт к созданию невыносимых условий для существование коренных жителей квартала, несогласных с «насильственным» переселением и желающих жить в своих домах, сохраняя свой уклад и образ жизни горожанина. Жители лишаются права принимать решение о развитии территории на которой они живут, лишаются возможности, гарантированной государством, получить безвозмездно земельные участки под своими домами.
Таким образом, казалось бы, простое изменение одного цвета на другой (в Правилах застройки и землепользования) может привести к серьезным последствиям для коренных жителей пяти кварталов.
Артём Арнаутов, представитель компании “Октогон”, разработавшей концепцию
— Дело в том, что сейчас идёт процедура согласования и утверждения проекта планировки территории “Пяти кварталов” в Департаменте градостроительства Самары. И для того, чтобы получить положительное заключение по ППТ необходимо привести в соответствие существующие правила застройки и землепользования генеральному плану города. В прошлом году были внесены изменения в генплан и эта территория стала общественно-деловой зоной.
Если говорить про этажность — она диктуется не ПЗЗ, а охранными зонами объектов культурного наследия, расположенными на территории проектирования. Охранные зоны ОКН накладывают более строгие ограничения, чем разрешенные виды использования правил застройки и землепользования. Тем более ПЗЗ позволяют отклонится от любого параметра, пройдя процедуру тех же публичных слушаний и специального согласования.
Юрий Астахов, архитектор:
— В социальном плане это очень сомнительный проект. СОФЖИ — компания, которая призвана обеспечивать не самые состоятельные слои населения. Фонд должен заниматься бюджетным жильём. Мы же видим, что в проект закладывается дорогостоящее элитное жилье со стоимостью метра от 100 тысяч рублей. Когда компания, существующая за счёт регионального бюджета, строит на общественные деньги коммерческое жильё — это не совсем правильно. Вернее, совсем не правильно.
Нам сообщают, что население пяти кварталов увеличится на 40%. Но отселяется 1800 человек коренных самарцев, жильё здесь сможет купить 2000 людей более состоятельных. Это самая настоящая социальная сегрегация. С этой проблемой борются во всем мире — бедные должны жить в одном районе с богатыми, но у нас же она искусственно создаётся.
Не решен вопрос со школой. Если речь идёт о застройке одного квартала, как, например, 109-го, — школу не разместишь, как бы ты ни старался. На территории пяти кварталов (шести, если быть точнее) этот вопрос можно было решить.
Второй вопрос — экономический. По расчётам СОФЖИ дополнительные затраты, не связанные со строительством (отселение, инженерная инфраструктура), достигают 20-25 тысяч рублей на каждый квадратный метр. Но при дополнительных затратах более 10 тысяч на метр ни один инвестор не идёт. Кто будет вкладывать в этот проект? Какая должна быть стоимость квартир, чтобы вытянуть экономику пяти кварталов?
Третий — технический аспект. Модель, когда квартал делится на участки, для 10 инвесторов технически невыполнима. По существующим нормам под всем кварталом нужно строить подземный паркинг. Но нельзя построить десять паркингов по 50 мест в каждом, одни только пандусы съедят всё пространство. Это должен быть единый паркинг. А строить паркинг колхозом — это фантазия.
Мария Иванова, представитель АО «Российский аукционный дом» в Поволжском регионе:
— Самара сейчас представляет из себя прототип общественного тоталитаризма. Мы всегда против всего, по любому вопросу находится активная общественность, которая выступает против. Как бы вам не казалось странным, это имеет ряд важнейших последствий для региона. Во-первых, у нас никто ничего не хочет делать, понимая, что любая заметная инициатива, особенно в девелопменте – это борьба с административным ресурсом и общественным мнением. В итоге Самара – находится в стоп-листе многих инвесторов, зато на днях попала в рейтинг городов с падающими ценами на недвижимость. Среди 15 городов, Самара – на 5 месте. Хотя лет 10 назад, она была на 4 месте в рейтинге городов с высокими ценами на недвижимость.
Во-вторых, если есть тотальный запрет на цивилизованные форматы освоения городских территорий, к которым относится проект “5 кварталов”, то по закону «экономической гидравлики», что-то где-то вылезет все равно, только в извращенных формах. А нашем случае самое милое, что мы получим – это точечную застройку, как последствие рьяной борьбы несогласных.
Я уверена, что следует поддержать смену зонирования и дать возможность публично, открыто, цивилизованно реновировать территорию. Надо понимать, что в отличие от обычной практики, в проекте планировки территории “5 кварталов”, уже нанесена посадка реальная зданий, а не просто сплошная заливка. Что нам всем дает понимание, как они будут точно расположены, какой они высоты, и что не будет неожиданностей ни для властей, ни для девелоперов и уж тем более общественности.
И еще. Такая страшная тема, как зона Ц 3 в случае с “5 кварталами”, не является пугающей. Какая бы зона не была утверждена, все регулируется охранными зонами! В “5 кварталах” ограничения даже не в этажах, а в метрах – не выше 35 м.
Дмитрий Орлов, архитектор:
— Там ничего особенного, стандартная процедура снятия ограничения по этажности. Привычное, к сожалению, дело. Фактически из юридического описания этих территорий убирается пометка «исторический центр» и, соответственно, все связанные с этим требования по целостности среды. Инициаторы этого проекта считают, что этот кусок города утратил историческую ценность.
В лучшие годы, когда мир был зеленее и которых, честно говоря, никогда и не было — такие вещи обосновывались историко-культурными исследованиями, а не общественными слушаниями. Общество — не специалист в таких вопросах, у него как бы спрашивают: “А можно мы тут сами разберёмся?” без особых обоснований, просто просят разрешения похозяйничать. Надо понимать, что речь не о памятниках, а о среде. Памятники иначе охраняются, они, скорее всего, останутся. Но Самара никогда не была сильна памятниками, она сильна большими нетронутыми кусками старого города. Именно в этом ценность. Именно для сохранения этой ценности вводили ограничения по этажности. Можно заменить все дома на новые, а масштаб города сохранится. Именно масштаб сейчас под угрозой.
Алина Георгиевская, архитектор:
— К смене зонирования на территории проекта «Пять кварталов» можно относиться эмоционально или более конструктивно. В первом случае возникают опасения, что это лишь средство повышения этажности, что небезосновательно, и таких примеров достаточно.
Если конструктивно, то существует ряд обстоятельств и процедур, при которых данное изменение является неизбежным. Во-первых, согласно Градкодексу ПЗЗ должны соответствовать генеральному плану, где эта территория уже находится в общественно-деловой зоне. Кроме того, зона Ж-3 ограничивает размещение ряда функций, в то время как зона Ц-3 обеспечивает необходимые плотностные характеристики и требуемое проектом функциональное насыщение кварталов, что немаловажно для территории в районе пл. Куйбышева.
Территориальное зонирование в ПЗЗ не единственный способ регулирования данной территории. Более жесткие ограничения обеспечиваются за счёт разработанных градостроительных регламентов в границах зон охраны объектов культурного наследия. Для каждого участка — свои параметры, но в целом все фронты улиц ограничены этажностью от 4 до 5 этажей.
Тем не менее уже ведётся строительство 72-метровой гостиницы по ул. Красноармейской, что наглядно демонстрирует несовершенство работы ПЗЗ и администрирования. Подобные примеры на территории исторического центра доказывают необходимость переосмысления механизмов градорегулирования. Правовое зонирование нуждается в пересмотре, и только после этого необходима актуализация генерального плана. Конечно же, исторический центр требует комплексного подхода в этом вопросе. Но главное, что выбранная система регулирования должна стать нормой и обязательной к исполнению для всех участников процесса без исключений.
Александр Шуткин, архитектор:
— На рассматриваемом участке сформировалась неоднородная городская среда. В основном это малоэтажная историческая застройка частично замещенная современными многоквартирными домами и домами советского периода. На участке примыкающем к одному из скверов площади Куйбышева (Галактионовская/Красноармейская) год назад малоэтажная историческая застройка была снесена и сейчас на этом месте уже ведется строительство многоэтажной гостиницы.
Смена зонирования территории (зона Ц-3) предполагает дальнейшее освоение исторического центра высотной многоквартирной застройкой микрорайонного типа и крупными объектами торговли. Это радикально изменит характер территории и качество города в целом — то, что мы привыкли называть центром города постепенно превратиться в спальный район заставленный автомобилями. За примерами далеко ходить не надо — таким, например, стал знаменитый «евроквартал» в границах Чапаевской и Молодогвардейской, такая новая жилая среда сформировалась в Постниковом овраге и на Московском шоссе («Город мира», между Санфировой и Гастелло).
Парадокс этой ситуации в том, что если в развитых городах исторический центр, историческая среда имеет высокую добавочную стоимость за счет своего расположения и сложившейся городской инфраструктуры, у нас сейчас эту инфраструктуру используют чтобы продать «центр», а по факту продадут «микрорайон». Я возможно слегка утрирую, но застройщику нет никакого стимула развивать в историческом центре качественную современную городскую среду, если можно дешево построить «дорогие» квадратные метры и их всё равно купят.
Архитектор, фамилия которого слишком известна, чтобы её называть:
— По поводу смены зонирования конкретно в этом проекте и во многих других можно сказать одно: какой смысл в таком регулирующем документе (Правила застройки и землепользования), если его так легко изменить? Думаю, никого не удивит, что при работе с площадкой застройщик в первую очередь ориентируется на экономическую выгоду. Социальные и культурные факторы он воспринимают как нежелательную нагрузку, от которой по возможности нужно избавиться.
Я не экономист и мне сложно определить, насколько оправдана и оптимальна такая позиция. В любом случае с социальной ответственностью у нас пока очень плохо как у крупных застройщиков, так и у отдельных горожан. Жить в городе, как я хочу, невозможно, иначе получается бардак, собственно, тот самый, который у нас процветает. Проект “Пять кварталов” — не реконструкция исторической среды, а застройщик — не альтруист. “Пять кварталов” — проект развития территории, в котором пытались найти компромисс между экономикой и социальной и культурной сферами. Поскольку экономике всегда отдаётся главенствующая роль, получилось то, что получилось: тяжеловесность и много противоречий.
Теперь насчет Правил застройки и землепользования вообще. Они должны быть, потому что так в Градостроительном кодексе написано. Мне кажется, вряд ли кто-то точно знает, какие они должны быть. Город — сложнейшая математическая система, в которой много условий и переменных. Когда я работаю с параметрами в ПЗЗ, относительно некоторых цифр закрадываются сомнения, насколько они реально оправданы и продуманы. Планового градостроительства, как при социализме, больше не будет, но отдавать всё на откуп стихийному рынку тоже нельзя.
Если мы делаем умный суровый регулирующий документ, который застройщик может поменять в любой момент, — это глупость. В идеале должен быть перечень обязательных параметров, которые могут представлять собой не универсальные цифры, а формулы, позволяющие для разных площадок давать оптимальные градостроительные решения. Экономика — это игра, и ПЗЗ, кроме всего прочего, должны включиться в эту игру, они должны быть хитрее застройщика.
Обложка: «Самара, как я её вижу».
Напомним, что слушания по смене зонирования территории в границах улиц Молодогвардейской, Красноармейской, Галактионовской, Рабочей, Ленинской, Садовой, Льва Толстого организованы в центре творчества Медико-технического лицея на Больничной, 1. Начало слушаний 16 января 2017 года в 18:00. С проектом можно ознакомиться по ссылке.